종합부동산세 가이드
내가 종부세납부대상인지 헷갈리시나요?
공제금액 기준과 인별합산 원칙만 알면 대상 여부는 생각보다 명확해요. 2026년 기준으로 정확히 정리해드릴게요.
"공시가격이 9억을 넘으면 무조건 대상인가요?" 이 질문을 정말 많이 받아요. 답은 "경우에 따라 다르다"입니다. 보유 주택 수와 세대 구성에 따라 기준 금액 자체가 달라지기 때문이에요. 오늘은 이 기준을 명확하게 정리해드릴게요.
📌납부대상 판단 기준
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로, 인별로 보유한 부동산의 공시가격 합산액이 유형별 공제금액을 넘으면 납부대상이 됩니다. 세대 단위가 아니라 개인 단위로 계산한다는 게 핵심이에요.
| 구분 | 기본공제금액 |
|---|---|
| 일반 주택 보유자 | 9억원 |
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 종합합산토지 | 5억원 |
| 별도합산토지 | 80억원 |
👫부부·다주택자는 어떻게 계산할까
부부가 각각 주택을 보유하고 있다면, 각자의 공시가격 합산액을 따로 판단해요. 예를 들어 남편이 6억, 아내가 5억짜리 주택을 각각 보유했다면 둘 다 9억 기준에 미달해 납부대상이 아닙니다. 하지만 한 사람이 9억 초과 주택을 단독 보유하면 그 사람만 대상이 돼요.
공정시장가액비율은 2026년 기준 60%가 유지되고 있어요. 이 비율은 과세표준(실제 세금이 매겨지는 금액)을 계산할 때 쓰이며, 정부 정책에 따라 시행령으로 조정될 수 있습니다.
⚠놓치기 쉬운 케이스
- 지방의 저가 소형주택도 보유 주택 수에는 포함돼요 (일부 특례 제외).
- 상속받은 지분 주택도 조건에 따라 주택 수에 산입될 수 있어요.
- 분양권·입주권은 유형에 따라 과세대상 판단이 달라질 수 있어요.
- 가장 중요한 건, 내 보유 현황을 종합해서 계산했을 때 실제 대상 여부와 예상 세액이에요. 이 부분은 개인별 상황에 따라 차이가 커서 직접 계산해보는 게 가장 정확합니다.
공제금액 기준으로만 보면 대상이 아닐 것 같아도, 다주택 여부에 따라 결과가 달라지는 경우가 많아요.
❓자주 묻는 질문
Q. 공시가격 9억 이하면 무조건 안심해도 되나요?
A. 주택 한 채만 보유했다면 대체로 안심할 수 있지만, 다른 주택이나 토지를 함께 보유하고 있다면 유형별로 합산해서 다시 확인해봐야 해요.
Q. 1세대 1주택자 12억 공제는 자동으로 적용되나요?
A. 세대 구성과 주택 보유 현황에 따라 적용 조건이 다를 수 있어요. 부부 공동명의인 경우엔 별도 신청이 필요한 경우도 있습니다.
적용 조건 확인하기