재산세 가이드
공시가격만 알면재산세, 직접 계산할 수 있어요
과세표준 산정부터 세율 적용, 도시지역분·지방교육세까지. 계산 구조를 알면 고지서 금액이 왜 그렇게 나왔는지 이해가 됩니다.
재산세 고지서를 받고 "이 금액이 도대체 어떻게 나온 거지?" 궁금하셨던 적 있으신가요? 계산 구조는 생각보다 단순합니다. 공시가격 → 과세표준 → 세율 적용 → 부가세 합산, 이 4단계만 이해하면 내 재산세를 직접 예측할 수 있습니다.
📐 계산 3단계- ① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
- ② 재산세 본세 = 과세표준 × 세율 (누진 4단계)
- ③ 실제 납부액 = 재산세 본세 + 도시지역분(과세표준 × 0.14%) + 지방교육세(본세 × 20%)
도시지역분과 지방교육세가 함께 붙기 때문에, 실제 납부액은 재산세 본세보다 약 30~35% 더 많이 나옵니다. 본세만 보고 예상 금액을 판단하면 실제 고지액과 차이가 날 수 있습니다.
🏠 공정시장가액비율
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 일반 주택(다주택자·법인 포함) | 60% |
| 1세대 1주택 (공시가 3억 이하) | 43% |
| 1세대 1주택 (공시가 3억 초과 6억 이하) | 44% |
| 1세대 1주택 (공시가 6억 초과) | 45% |
예를 들어 공시가격 5억 원인 일반 주택은 과세표준이 5억 × 60% = 3억 원이 됩니다. 같은 5억 원이라도 1세대 1주택 특례가 적용되면 과세표준이 훨씬 낮아집니다.
📊 재산세 표준세율 (지방세법 기준)| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 6만원 + 초과분의 0.15% |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 19만5천원 + 초과분의 0.25% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분의 0.4% |
공시가격 9억 원 이하인 1세대 1주택이라면 각 구간 세율이 0.05%p씩 낮아지는 특례세율이 적용됩니다. 특례세율과 낮아진 공정시장가액비율이 함께 적용되면 세 부담이 상당히 줄어듭니다.
가장 중요한 건 내 공시가격 기준으로 정확한 예상 세액을 계산해보는 겁니다. 지역별 조례나 세부담상한제가 함께 적용되므로, 계산기로 한 번 확인해보세요.
Q. 공시가격은 시세랑 같은 건가요?
A. 아닙니다. 공시가격은 국토교통부나 지자체가 매년 정하는 산정 가격으로, 보통 실제 시세보다 낮게 책정됩니다. 재산세는 시세가 아니라 이 공시가격을 기준으로 계산합니다.
Q. 세부담상한제가 뭔가요?
A. 공시가격이 갑자기 크게 오르더라도, 전년도 납부액 대비 일정 비율(105~130%) 이상은 오르지 않도록 제한하는 제도입니다. 계산값보다 실제 고지액이 낮게 나올 수 있는 이유 중 하나입니다.
내 상한 적용 여부 확인
내 상한 적용 여부 확인
Q. 도시지역분은 모든 주택에 다 붙나요?
A. 국토계획법상 도시지역 안에 있는 주택에만 부과됩니다. 대부분의 아파트와 도심 주거용 건물이 해당돼서, 고지서에 도시지역분이 포함되어 나오는 경우가 많습니다.